Aktualne ceny mieszkań w Karczewie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca lipca 2026

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Karczewie płacono w ostatnich 24 miesiącach przeciętnie 12 519 zł. To wzrost o +767 zł, czyli +6,5%, wobec średniej z 2025 r. Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, a nie stawki z ogłoszeń: opisuje więc kwoty faktycznie zapisane w rejestrze, nie oczekiwania sprzedających.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Karczewie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Karczew na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Karczewie: najważniejsze liczby

• 12 519 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +6,5% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+767 zł na metrze)
• 12 476-13 024 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 585 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 47 m²
• +7% - o tyle podrożał metr od 2025 r. (średnio +6,5% rocznie)

Mediana na poziomie 12 519 zł/m² oznacza, że połowa cen transakcyjnych znalazła się powyżej tej wartości, a połowa poniżej. Przedział 12 476-13 024 zł/m² był przy tym wąski, co wskazuje na relatywnie zbliżony poziom cen w zarejestrowanych sprzedażach. Typowa kwota zakupu, czyli 585 000 zł, odpowiadała lokalowi o powierzchni 47 m².

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

W Karczewie rejestr nie daje podstaw do liczbowego porównania rynku pierwotnego z wtórnym. Wykaz transakcji nie zawiera danych pozwalających wyznaczyć medianę dla któregoś z tych segmentów, dlatego nie należy przypisywać im odrębnych poziomów cen.

Taka sytuacja ogranicza możliwość oceny premii za nowe mieszkanie względem lokalu używanego. Na rynkach, na których oba segmenty są aktywne, różnice cenowe zwykle wynikają między innymi z kosztu realizacji inwestycji, standardu budynku oraz dostępności gotowej oferty. W Karczewie podstawowym punktem odniesienia pozostaje zatem łączna mediana cen transakcyjnych.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 585 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 11 700 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Do tego dochodzi maksymalna taksa notarialna - do około 3 825 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej w wysokości 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

W praktyce całkowity koszt wejścia w transakcję zależy więc nie tylko od ceny lokalu. Dla kupującego znaczenie ma także forma zakupu, ponieważ podatek PCC występuje przy obrocie wtórnym, a nie przy sprzedaży deweloperskiej.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Od 2025 r. metr kwadratowy w Karczewie podrożał z 11 752 zł do 12 519 zł, czyli łącznie o +7%. Średnie tempo zmiany wyniosło +6,5% rocznie.

Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, jest więc jednoznaczna w odniesieniu do dostępnego punktu porównawczego: wzrost wyniósł +767 zł/m². Historia cen w tym zestawieniu pokazuje zmianę względem 2025 r., a nie jedynie bieżący poziom stawek.

Karczew na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych naszym monitoringiem to 9 674 zł/m². W Karczewie metr był więc droższy o 2 845 zł. Lokalny poziom cen przewyższa medianę monitorowanych miast regionu, choć porównanie z sąsiadami pokazuje bardziej zróżnicowany obraz.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 6 km dalej Otwocku metr był o 173 zł tańszy. Wyższą medianę od Karczewa miał Konstancin-Jeziorna, gdzie cena osiągnęła 13 331 zł/m², czyli była o +6,5% większa. Z kolei najniższy poziom w tym zestawieniu odnotowano w Góra Kalwaria - 9 367 zł/m², o -25,2% mniej niż w Karczewie.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika pozostaje dodatnia: mediana wzrosła z 11 752 zł/m² w 2025 r. do 12 519 zł/m², a zmiana wyniosła +767 zł/m². Tempo +6,5% jest niemal zgodne z wyliczonym średnim tempem +6,5% rocznie. Własna historia miasta, dostępna w tym porównaniu, nie pokazuje więc osłabienia wartości metra, lecz utrzymanie wzrostowego kierunku.

Na tle dużych rynków Karczew porusza się w innym segmencie cenowym. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach Polski przekroczyła 16 tys. zł/mkw. i była wyższa o 7% r/r, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/mkw. przy wzroście o 3% r/r (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach rynek pierwotny był opisywany jako stabilny, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% r/r oraz do +2,1% r/r zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Znaczenie dla lokalnych cen ma także podaż nowych mieszkań. W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co oznaczało wzrost wobec poprzedniego kwartału, ale spadek rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026). W siedmiu największych rynkach do sprzedaży trafiło w II kwartale 2026 r. niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza skala nowej podaży w dużych ośrodkach może kierować część popytu do miast położonych w ich otoczeniu, ale wpływ tego mechanizmu na Karczew zależy od realnej dostępności mieszkań i decyzji kupujących.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli lokalna podaż pozostanie ograniczona, a popyt utrzyma się na obecnym poziomie, presja na ceny może się utrzymać. Jeśli natomiast pojawi się większa oferta mieszkań lub osłabnie skłonność do zakupu, dynamika może się zmniejszyć.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Karczewie?

Mediana z ostatnich 24 miesięcy to 12 519 zł/m². Połowa cen transakcyjnych mieściła się między 12 476 zł/m² a 13 024 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Karczewie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +6,5%, czyli o +767 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r. Wyniosła 12 519 zł/m² wobec 11 752 zł/m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 5 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 24 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Stan danych: 2026-02-02; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.