NIZ w planie ogólnym Józefowa. Ten wskaźnik zmienia obraz działki

Na jednej działce budynek może zajmować niewiele miejsca przy ziemi, a mimo to mieć dużą łączną powierzchnię dzięki kolejnym kondygnacjom. Właśnie tę różnicę pokazuje NIZ, czyli nadziemna intensywność zabudowy. Dla właściciela nieruchomości w Józefowie oznacza to konieczność rozróżnienia dwóch parametrów, które opisują zupełnie inne cechy planowanej zabudowy.

• NIZ pokazuje łączną powierzchnię nadziemnych kondygnacji
• Ten sam NIZ może oznaczać zupełnie różne budynki

NIZ pokazuje łączną powierzchnię nadziemnych kondygnacji

Nadziemna intensywność zabudowy określa stosunek powierzchni wszystkich naziemnych kondygnacji budynku do powierzchni działki. Przy obliczeniach bierze się więc pod uwagę nie tylko obrys budynku na poziomie gruntu, lecz także kolejne piętra.

Przykład z działką o powierzchni 1000 m² dobrze pokazuje sposób liczenia. Jeśli dom zajmuje przy ziemi 200 m² i ma dwie kondygnacje po 200 m², łączna powierzchnia tych kondygnacji wynosi 400 m². NIZ oblicza się następująco:

400 m² powierzchni wszystkich kondygnacji ÷ 1000 m² powierzchni działki = NIZ 0,4

Wskaźnik nie określa jednak, jaką część gruntu zajmie budynek. Do tego służy powierzchnia zabudowy, czyli obszar, jaki obiekt zajmuje na działce w rzucie z góry.

Ten sam NIZ może oznaczać zupełnie różne budynki

Różnicę między parametrami widać na dwóch prostych przykładach. Na działce o powierzchni 1000 m² mogą powstać między innymi:

• dom parterowy o powierzchni zabudowy 300 m², z łączną powierzchnią kondygnacji 300 m² i NIZ wynoszącym 0,3,
• dom piętrowy o powierzchni zabudowy 200 m², z łączną powierzchnią kondygnacji 400 m² i NIZ wynoszącym 0,4.

Budynek o większej powierzchni zabudowy może więc mieć niższy NIZ niż obiekt, który zajmuje mniej miejsca na gruncie, ale ma dodatkową kondygnację. Z kolei dwa domy o podobnym NIZ mogą różnić się rozmiarem podstawy i liczbą pięter.

Najprostsze rozróżnienie wygląda tak:

• powierzchnia zabudowy odpowiada na pytanie, ile działki zajmuje budynek na poziomie gruntu,
• NIZ odpowiada na pytanie, jaka jest łączna powierzchnia wszystkich naziemnych kondygnacji w porównaniu z powierzchnią działki.

Dlatego przy analizie planu ogólnego Józefowa nie wystarczy sprawdzić tylko jednego wskaźnika. Powierzchnia zabudowy pomaga ocenić, jak szeroki będzie budynek na działce, a NIZ pokazuje, jak duża może być suma jego nadziemnych kondygnacji. Zestawienie obu parametrów pozwala rozpoznać, czy zapisy dopuszczają obiekt bardziej rozłożysty i niski, czy raczej mniejszy w rzucie, ale wyższy.

na podstawie: UM Józefów.